¿QUÉ ES UN TIEMPO COMPARTIDO?

El tiempo compartido se define como una actividad turística en que la función principal del desarrollo o proyecto es vender anticipadamente espacios vacacionales a través de membrecías, en las cuales se especifican previamente el periodo, tipo de uso,unidad y capacidad de cada intervalo.

El tiempo compartido es el pago adelantado del hospedaje a futuro en algún hotel o condominio turístico, esto es, por un precio fijo descontado y una cuota anual de mantenimiento, se adquiere el uso o goce de un periodo vacacional al año, normalmente en base semanal, para ser disfrutados durante un número determinado de años (de 20 a 30), en una unidad con capacidad para dos, cuatro, seis, o más personas.

De acuerdo a la NOM’S: NOM-029-SCFI-1998

El tiempo compartido es todo acto jurídico por el cual se pone a disposición de un usuario o grupo de usuarios el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo en una unidad variable, dentro de una clase determinada, por periodos previamente convenidos mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en ningún caso, se transmita el dominio de los establecimientos afectos al servicio.

Para los efectos de esta definición también se consideran unidades variables aquellas que, aun cuando se pacten como fijas, para su ocupación requieran de reservación y sean susceptibles de modificación futura o de la facultad de revocar o sustituir la opción original.

OBJETIVO DEL TIEMPO COMPARTIDO EN HOTELERIA

Proporcionaran a sus socios una amplia variedad de excelentes alojamientos, en toda una gama de atractivos destinos, por un periodo de tiempo que se adaptara a sus necesidades.

TIPOS DE TIEMPO COMPARTIDO

Actualmente existen varios tipos de programas de Tiempo Compartido que permiten al cliente escoger el tipo de Propiedad Vacacional que mejor le convenga o se ajuste a sus necesidades.

Tiempo Compartido es un término que describe la forma de uso exclusivo de hospedaje para un número particular de días cada año. Generalmente vendido por semanas, también conocido como Intervalo o Propiedad Vacacional.

La compra de un intervalo de tiempo compartido puede tomar varias formas o modalidades legales:

Semana y unidad fija a perpetuidad. El comprador recibe una escritura permitiendo el uso de un condominio específico, en una semana determinada, cada año y para siempre,igual que comprar una casa. Los beneficios pueden incluir el beneficio fiscal de propiedad, más el derecho a participar en la administración del desarrollo.Bajo este acuerdo, el propietario puede rentar, revender, intercambiar, o donar el intervalo vacacional.

Derecho a uso. La propiedad del desarrollo la mantiene el desarrollador. El comprador obtiene el derecho a usar en uno o más desarrollos, durante un número específico de años, generalmente entre 5 y 50, y al término del plazo los derechos regresan al desarrollador. Estos planes actualmente son los más comúnmente utilizados por nuevas compañías de alto renombre y funcionan como una membrecía de club.

Clubes Vacacionales o programasde Puntos. Ofrecen la mayor flexibilidad de uso en distinta fecha cada vacación. Los miembros del club compran un paquete de puntos, los cuales son usados como "moneda de circulación" para acceder a los distintos tamaños de suite, temporada o numero de días. Él numero de puntos requeridos varían con relación a la demanda de los socios, el tamaño de unidad, temporada,ubicación del desarrollo, y amenidades. Un club vacacional puede ofrecer contratos de derecho a uso o a perpetuidad.

Propiedad Fraccionada permite a los consumidores comprar una cantidad mayor de semanas, generalmente entre 4 y 26, por un costo menor.

Esta modalidad es popular en destinos de ski o playa.

Unidades con "lock-off" ó "lock-out" permiten a los propietarios la opción de ocupar solo una porción de la unidad en una fecha, y el resto en otra.

Puede rentarse una de las porciones o inclusive intercambiarla.

Los intervalos vacacionales se venden como tiempo fijo o como tiempo flotante.

Con tiempo fijo, la unidad( condominio), o tipo de unidad, es comprada para ser usada una semana específica, ese intervalo queda asignado para cada año a ese miembro.

De acuerdo a un estudio reciente se encontró que en los Estados Unidos alrededor de 70% de los condominios de tiempo compartido son vendidos en tiempo flotante. La diferencia en precios se determina por la demanda de la temporada adquirida.

Con tiempo flotante se refiere al uso de hospedaje de vacaciones generalmente para una temporada específica del año (verano, invierno, todo el año, etc.). El propietario debe reservar con anticipación su fecha de vacaciones deseada, ya que la confirmación de la reservación se realiza generalmente sobre la base de: "primera llamada/primera confirmación".

Semana dividida (splited-week) son requeridas por los miembros que prefieren vacaciones más cortas y les permiten dividir su intervalo en dos o tres visitas separadas a su desarrollo, comúnmente una por 3 noches y otra por 4, en dos diferentes fechas en el año.Las reservaciones son generalmente confirmadas también sobre la base de "primera llamada/primera confirmación" y sujetas a disponibilidad.

Propiedad Bianual o uso alterno, permite el uso de la propiedad solo cada dos años únicamente, su costo más económico que la anual resulta atractivo para aquellos que no toman vacaciones cada año o no cuentan con los recursos económicos para adquirir el plan completo.

CARACTERÍSTICAS DEL TIEMPO COMPARTIDO

Con la aparición de la modalidad del tiempo compartido, surgen nuevos sistemas administrativos de mercadotecnia,de ventas, precedido también por características propias del tiempo compartido para el desarrollo de la actividad, mencionaremos las más importantes de acuerdo a los datos obtenidos en la Asociación de Clubes Vacacionales de Cancún, así como de compañías de intercambios vacacionales.

El espacio físico ya no se considera exclusivamente una habitación sino que ahora se convierte en "unidades", y debido a este cambio:

El equipamiento de estas unidades incluyen cocineta con sus respectivos utensilios, que no forman parte de las costumbres hoteleras y que a su vez producen un ahorro significativo dentro del rubro de alimentación; importante concepto que visualiza el tiempo compartido.

El periodo vacacional se amplía como mínimo 7 días produciendo así una educación vacacional a los clientes, y el aseguramiento de una mayor optimización de infraestructura hotelera que se refleja en un mejor porcentaje del promedio de ocupación.

Los clientes se consideran como "socios del club" y como dueños de su unidad dentro del tiempo de su espacio vacacional preestablecido.

Los clientes no pagan una renta por "noche", sino que únicamente participan una cuota anual monetaria, para el mantenimiento de las áreas comunes independientemente del costo inicial de su membrecía.

TERMINOLOGIA DEL TIEMPO COMPARTIDO

El lenguaje del tiempo compartido está basado prácticamente en el idioma inglés debido a la influencia norteamericana, motivo por el cual se ha producido una mezcla inglés-español, tanto en palabras como en conceptos sin que esto afecte al entendimiento.

A continuación mencionaremos las más usuales:

Time share: Tiempo Compartido.

Opc: contacto público de la calle/ Outside public contac.

Liner: Vendedor que motiva la necesidad de compra.

Closer: Vendedor que logra o cierra la venta.

Tour: Presentación o recorrido en las instalaciones del Resort.

Hostess: Persona que recepciona a los prospectos.

In House: Contactos en casa (hospedados en el Club).

Manifiesto: Hoja de registro de todas las parejas (prospectos).

Up: Pareja o prospecto

In Out: prospecto que no logra pasar de la Hostess, por falta de requisitos.

Walk Out: prospecto que no permanece más de 30 minutos en el club.

Qualified: prospecto que califica o cumple con todos los requisitos.

Survey Sheet: Hoja o formato de encuesta.

Charge Back: cargo que se le aplica de reserva a los comisionistas.

Frot to back: promotor querealiza la función de liner o closer.

Spitch: Diálogo que utiliza elopc, para atraer a las parejas.

Lay dows: prosoectos de fácilconvencimiento (por lo general siempre compran una membrecía)

Converter: Regalo que es ofrecidoa cambio de asistir a la presentación.

Mickey Mouse sale: Compra la membrecíasin suficiente enganche.

Strokers: prospectos que saben con anticipación el motivo de la invitación y que solo asisten para obtener el regalo (por lo general no compra una membrecía).

Spiff: estímulo económico para vendedores, por lograr una meta preestablecida.

Otras terminologías son:

PERIODOS DETERMINADOS Y DETERMINABLES: Estos son dos términos jurídicos para indicar los dos tipos de semanas que se manejan en esta industria de tiempo compartido, dependiendo con el tipo que opere cada empresa.

PERIODOS DETERMINADOS O SEMANAS FIJAS: Se refiere a una unidad específica que podrá ser utilizada por el dueño de la membrecía o por el que haya realizado un intercambio o por el que se le haya vendido una semana específica previamente calendarizada, la cuál será la misma semana cada año hasta el vencimiento del uso de la membrecía.

PERIODOS DETERMINABLES O SEMANAS FLOTANTES: A diferencia de la anterior, la unidad podrá ser ocupada año con año en diferentes semanas, o sea, está sujeta a las necesidades del comprador y ala disponibilidad de la unidad del Club Vacacional.

UNIDAD: Es el espacio físico que ya no es llamado habitación por la diferencia de sus características.

CONVERTIDORES: Son los regalos que se le hacen a los prospectos por ir a conocer el Club.

LOCACION: Es el lugar donde los OPC’S ofrecen información e interceptan a los prospectos.

LINEA: Es el recorrido que les da el Liner por el proyecto, con el objeto de entusiasmar a los prospectos y crearles la necesidad de comprar.

EL PITCH (PRESENTACION): Es el paso más importante de la línea, es una simple presentación que se hace en un simple pedazo de papel, comparando los beneficios de estar en un hotel u obtener una membrecía en un club.

EL PODIUM: Es una presentación divertida dada por un speaker, donde habla de los hábitos de vacacionar.

THE WARM UP (TECNICA DE ACERCAMIENTO): Es la manera de conocer a la pareja, de construir confianza y el inicio de un sólido Rapport. La meta es bajar sus defensas, disminuir su ansiedad y hacerlos sus amigos.

"Q": Esta letra la pronuncian en inglés para abreviar Qualified y es para señalar a las parejas o prospectos que califican.

No "Q" : Para indicarlo contrario

VENTAJAS E INCOVENIENTES DEL TIEMPO COMPARTIDO

Las ventajas del tiempo compartido son entre otras, compartir el precio de un condominio de lujo con otros turistas, es tener la posibilidad de vacacionar en años futuros a un costo congelado en cualquier parte del mundo, es la certeza de tener reservaciones aseguradas sin preocuparse de la inflación en años futuros y es una inversión, ya que a largo plazo se reducen los costos para vacacionar y además el usuario puede obtener ganancias por rentar sus semanas.

Para la comunidad y para el país, el Tiempo Compartido ha traído importantes beneficios que van más allá de los que representa la hotelería tradicional, como son los siguientes:

Es la mejor forma de exportar,

El bien que se adquiere se queda en México, (ejemplo)

Genera impuestos y empleos en la localidad y en el país,

Hace del comprador un visitante repetitivo,

Normaliza las curvas de estacionalidad de la afluencia turística, y

Prolonga los días promedio de estancia en el destino.

La industria del tiempo compartido, actualmente está conformada por personal especializado, principalmente en el diseño y operación de desarrollos, así como en el área de finanzas, mercadotecnia y administración.

Finalmente, el tiempo compartido no representa una competencia para la Hotelería, sino al contrario, es complementaria de las otras ramas de la industria turística, como restaurantes, arrendadoras de autos, comercios en general, centros de espectáculos, etc. En algunos casos garantizan a los hoteles un nivel constante de ocupación, evitando las diferencias tan marcadas entre las temporadas altas y las bajas,en general se beneficia al país porque se crean corrientes permanentes de turistas y con los intercambios vienen nuevos turistas que serán a su vez,voceros de todo lo que México puede ofrecer, y en este caso Cancún específicamente.

El tiempo compartido por sí mismo no es una fórmula peligrosa, pero muchas de las prácticas comerciales relacionadas con él dejan mucho que desear. Estos problemas existen, sobre todo, por el hecho de que en la mayor parte de los Estados europeos, los promotores o vendedores no se hallan sometidos a norma alguna para acceder a la profesión, al contrario de lo que ocurre, por ejemplo, en el sector de las agencias de viajes. Bélgica es el único país en la actualidad donde los vendedores deben estar inscritos oficialmente. Presentamos aquí algunos ejemplos de prácticas dudosas:

Algunos vendedores no dudan en hacer publicidad engañosa al presentar el tiempo compartido como una inversió no un derecho de propiedad.

Las técnicas de venta a veces son agresivas (tele marketing relacionado con falsos concursos, encuestas y sorteos; premios de viajes; venta tras una presentación en un lujoso hotel o una excursión al lugar referido; percepción de grandes cantidades a cuenta,etc.).

Los folletos de venta son a veces muy escuetos y silencian la naturaleza jurídica de los derechos adquiridos, la calidad difícilmente verificable del alojamiento, los gastos suplementarios,los gastos de desplazamiento o de transporte, el inventario de las residencias y las semanas de las que disponen los vendedores, etc.

Puede suceder que el cambio o la venta del tiempo compartido sea difícil o imposible si la residencia o el periodo son poco interesantes.

La última novedad consiste en que algunas empresas sin escrúpulos contacten con los dueños de un tiempo compartido y prometan encontrar, o afirmen haber encontrado, un comprador para la semana que ellos tienen, a veces a condición de que compren un nuevo tiempo compartido(esta técnica se conoce como "buy-sell"). Algunos prometen también vender el tiempo compartido a un precio poco realista. Lo que suele ocurrir confrecuencia es que la promesa no se cumple o que el consumidor sufre una gran pérdida financiera

DIFERENCIA ENTRE TIEMPO COMPARTIDO Y CLUB VACACIONAL

El tiempo compartido en sus orígenes lo único que vendía era el espacio vacacional en un tiempo determinado, por lo consiguiente el socio únicamente tenía el disfrute de su unidad en la semana que compró.

Sin embargo el tiempo compartido ,al darse cuenta que ofrece nada más esto era un poco atractivo para aquellas personas que viajaban año tras año, fue así, como empieza a ofrecer algo más que su espacio vacacional, y se traza la meta como servicio integral que incluye descuentos en excursiones, en restaurantes, actividades adicionales del desarrollo sin ningún costo, como son los juegos acuáticos no motorizados,canchas deportivas, eventos, etc. precios especiales en rutas aéreas; en fin una extensa lista de beneficios que se destinan únicamente a los socios que tienen su membrecía.

Y es así como se le llama "Club Vacacional de Tiempo Compartido".

En conclusión tenemos un término, se refiere al tipo de actividad o tipo de clientes y el Club Vacacional ya se considera como el complejo turístico para hacer más atractivo el producto de los espacios vacacionales.

FUNCIONAMIENTO DEL TIEMPO COMPARTIDO

El funcionamiento y nivel de satisfacción están directamente ligados a las características y el tipo de propiedad vacacional que poseas.

Tomando en cuenta que el 78% de los propietarios elige comprarlo con la intención de intercambiar con otros destinos, es muy importante conocer los factores que determinan un mayor potencial y posibilidad de obtener dicho Intercambio.

La oferta y la demanda: del intervalo (Numero de semana), del desarrollo en que uno es propietario, del destino donde esta ubicado el desarrollo, de la capacidad máxima de la unidad. Por ejemplo: No tiene el mismo valor de intercambio un intervalo de septiembre en el caribe comparado a un intervalo de Navidad, del mismo desarrollo y de la misma capacidad de personas.

Evaluaciones físicas realizadas al desarrollo por la compañía de intercambio. Los desarrollos cuentan con visitas de evaluación, además de capacitación y seminarios de actualización impartidos al personal de ventas.

Resultados de evaluaciones realizadas por otros propietarios en intercambio mediante las tarjetas de comentarios donde evalúan su estancia para la compañía de Intercambio.

Anticipación con que se deposite la semana en el banco de semanas (inventario disponible para que otros propietarios elijan y soliciten en intercambio).

Las características del desarrollo, amenidades, calidad y equipamiento de la unidad que uno es propietario.

De aquí la diversidad de alternativas a escoger de acuerdo a las expectativas en mente. Cabe mencionar entonces que la regla de oro es: " Valor por Valor " y "Calidad por Calidad".

A diferencia de la renta de uno o varios cuartos hoteleros, que requiere del pago por cada vez que se solicite y con tarifas que generalmente se incrementan año con año, la propiedad de un tiempo compartido a comprobado permitir a los vacacionistas disfrutar un desarrollo cada año, por un plazo acordado y por un solo pago total de compra y el pago de una cuota de mantenimiento anual.

Esto permite a los propietarios de un intervalo la oportunidad de ahorrar en el cada vez más alto costo de hospedaje a largo plazo y al mismo tiempo disfrutar del confort de una casa dentro de un desarrollo.

Pese a que el concepto del tiempo compartido es sencillo, el proceso que lo convierte en realidad es algo más complejo. El recuadro que mostramos a continuación ilustra las fases principales de la cadena que convierte el concepto en un producto. Las empresas intervinientes pueden llevar a cabo más de una de estas actividades - por ejemplo, los promotores pueden comercializar y gestionar sus propiedades.

Fuente: http://www.monografias.com/trabajos16/tiempo-compartido/tiempo-compartido.shtml#HOTELER