Uno de los indicadores de desempeño más utilizados en la industria hotelera es ingreso por cuarto ocupado o RevPAR (Revenue per Available Room). Aunque en esencia es una medida de la

eficiencia en el uso de los activos, frecuentemente es usada como medida de la habilidad del equipo de administración y ventas de un hotel para maximizar sus ingresos. En este documento se

describen algunos inconvenientes que se presentan con este indicador, que dan como resultado conclusiones sobre el desempeño comercial que podrían ser injustas.

INTRODUCCIÓN

Todas las industrias tienen indicadores muy particulares que proporcionan información de tipo operativo, financiero o comercial. La comparación de estos indicadores con algún valor de

referencia (como puede ser el promedio de la industria) permiten hacer inferencias sobre el desempeño de la empresa.

Estos indicadores son utilizados para tomar decisiones con el fin último de mejorar el desempeño general de la empresa en términos de rentabilidad. El correcto entendimiento de los supuestos

implícitos en su construcción es sumamente importante. Una malinterpretación de los indicadores podría conducir a la toma de decisiones incorrectas.

En el caso de la industria Hotelera, los indicadores más utilizados son la tarifa promedio o ADR por sus siglas en inglés (Average Daily Rate), el porcentaje de ocupación, y los ingresos por cuarto

ocupados o RevPAR por sus siglas en inglés (Revenue per Available Room).

En este texto se exponen los supuestos detrás de estos indicadores, y la forma en que se calculan para luego cuestionar si la utilización e interpretación que se les da es justa. Específicamente se

cuestiona la utilidad del RevPAR como una medida de desempeño comercial.

Adicionalmente se proponen dos indicadores que contribuyen al mejor entendimiento del desempeño de un hotel, considerando las circunstancias del mercado en el que se desarrolla.

ADR, %OCC Y REVPAR

Como en cualquier negocio, en la industria hotelera los ingresos son el punto de partida de muchos de los análisis financieros con los que se escudriña el desempeño de la empresa. Son el

origen primario de los flujos de efectivo, y en consecuencia, de la rentabilidad que puedan generar.

La principal fuente de ingresos de un hotel típicamente es la renta de habitaciones. Esta es la fuente de ingresos a la que este texto se refiere. Los ingresos se generan porque los huéspedes

pagan al hotel por el derecho a hospedarse en sus habitaciones. De modo que los dos parámetros que definen los ingresos por renta de habitaciones del hotel son:

•         el número de habitaciones rentadas

•         la tarifa a la que se rentan

La tarifa de un hotel técnicamente podría ser cualquier valor entre cero e infinito, dado que no existe alguna restricción física para este parámetro. No es el caso de las habitaciones rentadas, en

donde la cantidad máxima de habitaciones rentadas está limitada por la cantidad de habitaciones que un hotel tenga disponibles para la venta en un periodo de tiempo dado.

Las medidas utilizadas en la industria hotelera para medir y comparar el desempeño de un hotel en términos de tarifa y utilización de los cuartos-noche1 disponibles son:

•         Tarifa promedio diaria( ADR, del inglés Average Daily Rate)

•         % de Ocupación del hotel: que mide la cantidad de cuartos-noche vendidos como proporción del número máximo de cuartos-noche que el hotel podría vender en un periodo de tiempo determinado dado el límite de cuartos-noche disponibles para un periodo.

El indicador que combina ambos parámetros (tarifa y ocupación) es el ingreso por cuarto disponible o RevPAR (Revenue per available Room), cuya definición es:

El RevPAR es un indicador muy importante en la industria Hotelera. Es el ingreso de un hotel multiplicados por una constante determinada por el número de cuartos que tiene el hotel

(1/cuartos disponibles). Es una forma de escalar los ingresos para eliminar el efecto del tamaño de los hoteles, permitiendo comparaciones entre hoteles de tamaños distintos.

El RevPar es para la industria hotelera lo que el ingreso por metro cuadrado representa para la industria del Retail. Es una medida que da información sobre la eficiencia en el uso de los recursos

para la generación de ingresos, en este caso, los cuartos instalados de un hotel.

El REVPAR mide la capacidad de generar efectivo de los cuartos instalados.

En concepto es una medida de la eficiencia en el uso de los activos. Específicamente mide la capacidad de generación de efectivo de los activos.

Bajo el supuesto de una estructura de costos similar para un conjunto de hoteles, es un indicador comparable de su desempeño financiero.

El término cuartos-noche se refiere a la cantidad de cuartos rentados multiplicados por el número de noches que fueron rentados. Si un cuarto es rentado por 7 noches es equivalente a 7 cuartos rentados por una sola noche. En ambos casos se diría que se rentaron 7 cuartos-noche.

ÍNDICES DE COMPARACIÓN: ARI, MPI Y RGI

Los indicadores descritos en la sección anterior (ADR, % de ocupación y RevPAR) dan información del desempeño del hotel, pero no dan un marco de referencia para saber si el desempeño fue bueno o malo. Para resolver este problema la industria utiliza tres indicadores que integran información de otros hoteles cuyas características los hacen comparables. A este conjunto de hoteles, incluyendo al hotel en cuestión, se le conoce como el “set competitivo” del hotel.

De la comparación del desempeño de un hotel (en términos de ADR, % Occ y RevPar) con su set competitivo se obtienen índices.

ARI (Average Rate Index): La tarifa promedio del Hotel dividida entre la tarifa promedio del set competitivo (incluyendo al Hotel).

MPI (Market Penetration Index): es la el porcentaje de ocupación del hotel dividida entre el porcentaje de Ocupación del Set Competitivo (incluyendo al hotel)

RGI (Revenue Generation Index): es RevPar del hotel dividido entre el RevPar del Set competitivo (incluyendo al Hotel)

Estos indicadores ya incluyen información para saber si el desempeño en tarifa cobrada, ocupación obtenida o ingresos obtenidos son mejores o peores que los del Set Competitivo.

Si el valor de estos indicadores es mayor a 1, significa que el hotel tuvo un desempeño mejor que el de su Set Competitivo.

Si el valor es menor a 1, significa que el hotel tuvo un desempeño peor al del set Competitivo.

Si el valor es 1 significa que el hotel tuvo un desempeño idéntico al promedio del Set competitivo.

Fuente: http://contenidosabiertos.academica.mx/jspui/bitstream/987654321/496/1/una_alternativa_al_revpar.pdf