El apetito por los hoteles en España parece no conocer límite y ha servido para coronar a este activo como el rey indiscutible del inmobiliario. Con 4.275 millones destinados a la compra de hoteles en 2025, la inversión en este tipo de activos se disparó en casi un 30% y logró el segundo mejor registro de la historia, solo superado por 2018, un año extraordinario por el impacto de la compra por parte de Blackstone de Hispania.

Según los datos de Colliers, la inversión se ha concentrado en hoteles existentes, con 159 transacciones que suman 21.767 habitaciones, por 3.986 millones, un 30% más. Las reconversiones a uso hotelero mantuvieron un papel relevante, con un volumen cercano a los 160 millones en 19 transacciones. Adicionalmente, se cerraron 16 operaciones de suelo para desarrollos hoteleros por 130 millones de euros.

Una cuestión relevante que ha marcado la inversión durante 2025 ha sido el enorme protagonismo de las cadena hoteleras españolas, que realizaron un tercio de las compras (firmaron 42 operaciones por 1.384 millones).

Otro factor a tener en cuenta ha sido el precio medio por habitación transaccionada, que marca un récord de 183.000 euros, un 11% superior, llegando en algunos casos al millón de euros.

El incremento del precio medio por habitación no se debe únicamente a una subida generalizada de precios, sino principalmente a que se están vendiendo más hoteles de cinco estrellas en comparación con los de categorías inferiores. A esto se suma el esfuerzo inversor realizado en los últimos años en la renovación de la planta hotelera y, por supuesto, la mejora de los datos operativos de los últimos años.

Eurostars Al-Ándalus Palace tiene 623 habitaciones.

Laura Hernando, directora general de Hoteles en Colliers, explica a EXPANSIÓN que el sector en España atraviesa un periodo de "gran liquidez y madurez" con una mayor diversidad de compradores y vendedores. "Cuando las cadenas nacionales participan en procesos de compra, suelen ser muy competitivas en precio. Esto ocurre porque unifican la figura de inversor y operador, lo que les permite tener criterios de rentabilidad diferentes y parámetros de medición más amplios que un fondo de inversión tradicional", añade.

Top de operaciones

Las operaciones unitarias más relevantes del año por importe han sido la compra del complejo Mare Nostrum (Tenerife) por parte de la cadena Spring Hotels por 430 millones; la adquisición del hotel Fairmont La Hacienda (Cádiz) por Activum por 170 millones; y el traspaso de The Hoxton Barcelona a Partners Group por 110 millones.

Por carteras, destacan la compra por parte de Hotusa del portfolio compuesto por nueve hoteles Silken por 250 millones y la adquisición por parte de Swiss Life y de PAI Partners de una cartera de nueve cámpings de Alannia por unos 200 millones.

Por destinos, por tercer año consecutivo, Canarias vuelve a protagonizar la inversión hotelera con 17 transacciones por 1.039 millones y alcanza una cuota del 24%. El archipiélago balear movió 464 millones en 18 operaciones, un volumen inferior por la ausencia de operaciones de cartera. En el segmento urbano, Barcelona lidera con 20 operaciones por 712 millones y se anota el segundo mejor registro de la historia. Madrid, por su parte, ha tenido un papel menos destacado, con 376 millones en 24 operaciones, representando el 9% del total debido a la escasez de activos de gran volumen en venta.

Previsiones

En cuanto al futuro, Hernando explica que históricamente se consideraba que una cifra razonable de inversión en España se movía entre 2.000 y 3.000 millones. Sin embargo, tras superar los 3.000 millones durante cinco años consecutivos y alcanzar hitos de más de 4.000 millones, las previsiones ahora apuntan a que el mercado se ha consolidado en niveles superiores, situando los 3.000 millones como el nuevo estándar estabilizado.

La experta es optimista de cara al futuro dado que existe una demanda insatisfecha y un pipeline de operaciones en curso potente. "Muchos inversores no lograron cerrar operaciones en 2025 debido a la alta competencia. Esto, sumado a procesos que se iniciaron en 2025 y que, por su complejidad técnica, tardarán meses en materializarse, asegura un flujo de cierre relevante para 2026".

Además, Hernando anticipa la rotación de grandes carteras por parte de fondos cuyos horizontes de inversión tocan a su fin. Esto se une al relevo generacional, que facilitará la entrada de nuevos actores y de capital al mercado.

Fuente: Expansión