Qué es un Due Dilligence hotelero

Con frecuencia,  los procesos de adquisición de propiedades hoteleras se basan en un análisis relativamente superficial de los distintos aspectos del negocio,lo que puede llevar a más de una sorpresa al momento de hacerse cargo de la operación.

Un Due Dilligence, o Debida Diligencia, es un procedimiento de análisis del negocio que el comprador lleva adelante durante el proceso de negociación, con el fin de determinar el estado real del hotel y del negocio y fundamentalmente,su potencialidad para generar un retorno razonable sobre la inversión a comprometer.

Asimismo,el Due Dilligence puede ser una herramienta útil para la negociación misma, porque le permite a la parte compradora argumentar cuantitativamente suposición frente a la compra.

Otro aspecto a considerar es la importancia de articular estos procesos de auditoría con el modelo de negocios que prepara el comprador. En definitiva, es en éste modelo en donde se reflejan los principales supuestos de crecimiento del negocio y sus fundamentos (varios de ellos surgen siempre del Due Dilligence), las necesidades y conveniencias de inversión y su real impacto sobre la generación de ingresos y costos.

El Due Dilligence es también una forma de identificar y ponderar los riesgos inherentes a la transacción, incluyendo los pasivos reales o contingentes que pudieran surgir a posteriori, como por ejemplo, los derivados del pasivo laboral transmitido, cuando el hotel se vende en funcionamiento y con su staff incorporado como parte de la negociación.

Aveces, los procesos de Due Dilligence están basados en las tareas formales de auditorías contables y legales, a las que suelen agregarse las revisiones de la infraestructura a cargo de los arquitectos del comprador. Sin embargo, estas revisiones son incompletas si no se agregan otros elementos sustanciales tales como el valor de la marca, la reputación en el mercado, la estructura y calidad de los vínculos con los canales comerciales, la calidad de la base de clientes y el nivel de fidelidad, la performance comercial online o la intensidad competitiva del mercado…por nombrar algunos de los items indispensables.

Mis recomendaciones para llevar adelante un Due Dilligence eficaz:

-Organice un equipo de Due Dilligence experimentado. Incluso los contadores y asesores legales tienen que estar familiarizados con la industria hotelera. Déle una importancia sustancial al análisis de marketing y ventas.

-Arme con su equipo un plan de revisión con prioridades y chequeos inmediatos,de modo de tener una alternativa de salida rápida si aparecen indicios de ser un negocio inconveniente, y no gastar más tiempo y dinero que el necesario en el proceso.

-Tenga su modelo de negocios y los supuestos básicos listos antes de iniciar el due dilligence; Usted debe saber qué variables son clave y qué es lo que necesita indagar para alcanzar sus objetivos económicos.

Y tenga presente que, aún con las mejores cláusulas contractuales, sus intereses pueden quedar severamente afectados si termina abriendo una caja de Pandora.

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